Несподівані протести та економічний спад: які наслідки матиме криза у сфері нерухомості Росії?

Російська економіка перебуває на межі кризи і може опинитися в ситуації вільного падіння.

Унаслідок впровадження санкцій щодо Росії через її агресивні дії стосовно України, ринок нерухомості став одним із небагатьох секторів, які допомагали російській економіці виживати. Проте в останні місяці і ця сфера стикається з суттєвими труднощами. Інформацію наводить Главред, посилаючись на дані Контракти.UA.

Нагадаю, що під час пандемії COVID-19 продажі новобудов у Росії суттєво знизилися. У відповідь на це держава впровадила ряд пільгових програм з низькими іпотечними ставками, що стало своєрідною підтримкою для покупців. У результаті, приблизно 25% угод укладалося в рамках цих пільгових іпотечних програм. Іншими словами, чверть всіх новобудов купували за пільговими умовами, тоді як інші покупці або використовували власні заощадження, або оформляли кредити під ринкові ставки, які на той час становили близько 8% річних.

Після подолання наслідків пандемії COVID-19 ринок почав поступово оживати, і до 2021 року відзначалося стабільне зростання обсягів продажів. Проте у 2022 році, коли розпочалася повномасштабна війна з Україною, продажі новобудов зазнали різкого падіння. Уряд Росії зрозумів всю серйозність ситуації, адже будівельний сектор і суміжні галузі складають близько 10% від ВВП країни. Відтак, наприкінці 2022 року в РФ було суттєво розширено програми пільгового кредитування, які стали доступними для більшої частини населення. На той момент діяли дві основні програми: пільгова іпотека з відсотковою ставкою 6% та сімейна іпотека під 8% річних. Громадяни активно почали оформлювати ці кредити, і в результаті частка угод за пільговими умовами зросла до 50% від загальної кількості продажів.

Після введення санкцій проти Росії у зв'язку з її агресивними діями щодо України ринок нерухомості залишався одним із небагатьох секторів, що допомагали російській економіці зберігати стабільність. Проте останнім часом цей сегмент також зіткнувся з суттєвими труднощами.

Нагадаю, що під час пандемії COVID-19 продажі новобудов у Росії суттєво знизилися. У відповідь на це держава впровадила ряд пільгових програм з низькими іпотечними ставками, що стало своєрідною підтримкою для покупців. У результаті, приблизно 25% угод укладалося в рамках цих пільгових іпотечних програм. Іншими словами, чверть всіх новобудов купували за пільговими умовами, тоді як інші покупці або використовували власні заощадження, або оформляли кредити під ринкові ставки, які на той час становили близько 8% річних.

Після подолання наслідків пандемії COVID-19 ринок почав поступово оживати, і до 2021 року відзначалося стабільне зростання обсягів продажів. Проте у 2022 році, коли розпочалася повномасштабна війна з Україною, продажі новобудов зазнали різкого падіння. Уряд Росії зрозумів всю серйозність ситуації, адже будівельний сектор і суміжні галузі складають близько 10% від ВВП країни. Відтак, наприкінці 2022 року в РФ було суттєво розширено програми пільгового кредитування, які стали доступними для більшої частини населення. На той момент діяли дві основні програми: пільгова іпотека з відсотковою ставкою 6% та сімейна іпотека під 8% річних. Громадяни активно почали оформлювати ці кредити, і в результаті частка угод за пільговими умовами зросла до 50% від загальної кількості продажів.

Це, своєю чергою, стало відчутним ударом для ринку нерухомості. Паралельно з підвищенням ключової ставки, Центробанк продовжував запроваджувати посилення в монетарній політиці, що значно знизило доступність кредитів для іпотечних позичальників. Зокрема, мінімальний внесок за іпотекою збільшився з 10, а потім поступово підвищувався до 20,30 і в підсумку становив до 50%. А це істотно відсікає кількість потенційних покупців, адже далеко не у всіх росіян є можливість відразу внести половину вартості нерухомості.

Фактично, Центральний банк Росії розпочав курс на посилення своїх політик ще рік тому. Однак, цей курс не дав бажаних результатів через те, що в країні продовжували активно вливатись фінансові ресурси в економіку. Виникає іронічна ситуація: Центральний банк і уряд діють в абсолютно різних напрямках. Міністерство фінансів Росії інвестує кошти в економіку для покриття військових витрат і забезпечення соціальних програм, що, в свою чергу, сприяє зростанню інфляції. Натомість, Центральний банк відповідає підвищенням процентних ставок, намагаючись стримати економічний підйом. Таким чином, Росія опинилася в делікатному становищі, оскільки надто високі ставки можуть призвести до серйозних економічних проблем у майбутньому.

Поки що цього не відбувається, тому що російський уряд продовжує вливати незабезпечені гроші в економіку. Однак за даними на вересень поточного року кредитування фізосіб уже почало серйозно знижуватися, а кредитування юросіб усе ще продовжує зростання. Тобто незважаючи на зростання ставки, кредити продовжують набирати. Причому роблять це підприємства ВПК, які розраховують, що в РФ не допустять їхнього банкрутства.

Скільки часу Росія зможе підтримувати цей режим - залишається незрозумілим. При високих ризиках і поточній політичній ситуації рано чи пізно може виникнути каскадний ефект: затримки у виплаті заробітної плати, проблеми з кредитами, зменшення споживчих витрат, що в кінцевому підсумку призведе до зниження попиту на товари та послуги.

Тобто настає певний хаос, результатом якого може стати банківська паніка, як це вже було на початку війни, коли росіяни забирали вклади з банків. А в деяких галузях, як, наприклад, вугільна, металургійна та будівельна, вже почалися проблеми. Зокрема, на тлі падіння світових цін на вугілля, підвищення тарифів на перевезення російськими залізницями, введення ембарго на вугілля в Європі, видобуток вугілля, на якому позначаються високі ключові ставки, почав знижуватися. І незважаючи на те, що у РФ, на відміну від України, є можливості для видобутку вугілля відкритим способом, у них величезне транспортне плече для перевезень вугілля в Китай.

Окрім цього, Китай активно розширює свої економічні зв'язки і не має наміру потрапити в залежність від Росії. Вартість металів також почала знижуватися з подібних причин. А зменшення обсягів будівництв ще більше посилить негативні тренди в цій сфері.

Повертаючись до ринку нерухомості, то в разі, коли велика кількість населення починає розуміти, що ціни починають знижуватися, дедалі більше людей починають відкладати покупки. І в підсумку протягом кількох місяців продажі нерухомості в РФ можуть знизитися вдвічі, втричі, а то й у чотири рази. Почнуть падати продажі - почне падати все: виробництво цементу, випуск бетону, виробництво сталевої арматури, випуск меблів, сантехніки, електроприладів, техніки тощо.

Якщо в Росії почнуть активізувати "друкарський верстат", це може призвести до зростання цін або ж до ситуації, коли громадяни залишаться без фінансів. У такому випадку в країні можуть спалахнути масові протести через затримки з виплатою зарплат. Історично Росія вже стикалася з обома цими проблемами.

Адже військові витрати, безумовно, сильно впливають на економіку, оскільки на їх підтримку йде величезна частка бюджету. Згодом ці витрати стають дедалі менш виправданими, оскільки техніка застаріває і потребує значних витрат на відновлення. У довгостроковій перспективі це призведе до того, що ресурси для продовження війни будуть вичерпані, що може змусити владу РФ шукати шляхи для завершення конфлікту.

Євген Істребін, аналітик систем, ексклюзивно для Главреду.